抗毒戰(zhàn)疫，包頭社科人與你同行：嘉祺熱點專欄 疫情期間 承租人能否要求減免部分租金

  年初來勢洶洶的新冠肺炎，給我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了不小的的沖擊，由于防控疫情的需要，各地的企業(yè)、商場等生產(chǎn)、經(jīng)營以及娛樂場所面臨停業(yè)的困境，如果是租賃的場所，那么作為承租人能否要求減免不能營業(yè)期間的租金呢？

  雖然《內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情民商事案件相關(guān)問題的指引》中指出：新冠肺炎疫情是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，屬于民法總則第一百八十條第二款規(guī)定的不可抗力。但是對于能否減免租金，也需要具體案件具體分析，不能一概而論。筆者在參照“非典”期間部分案例中的裁判要點結(jié)合《民法總則》第六條、《合同法》第五條規(guī)定的公平原則做以下分析。

餐飲酒店等商業(yè)用房

  這是發(fā)生在廣西的一起案例。連某與一公司于2001年簽訂了《房屋租賃合同》，連某作為承租人租賃上述房屋用以經(jīng)營酒店，2003年初，由于“非典”事件的突然發(fā)生，使得連某經(jīng)營的酒店受到巨大沖擊。同年4月，連某向相關(guān)部門申請歇業(yè)，此后一直停業(yè)，后連某起訴出租人，其中一項訴請是減免“非典”期間的租金。此案經(jīng)過二審，二審判決支持了連某減免部分租金的訴請。二審法官認為：雙方簽訂的《房屋租賃合同》有效，由于發(fā)生“非典”而停業(yè)，減免“非典”三個月期間的部分租金，讓出租人分擔“非典”時間給連某帶來的不利影響，體現(xiàn)了公平原則。

  在面對此次新冠肺炎，地方政府為了做好疫情防控工作，實施餐飲場所、娛樂場所暫停營業(yè)等措施，導(dǎo)致部分餐飲文娛行業(yè)的商業(yè)用房無法正常使用，無法實現(xiàn)其使用價值、商業(yè)價值。則承租人可以根據(jù)公平原則要求減免部分租金。但是僅限于政策規(guī)定的暫停營業(yè)期間的租金。

生產(chǎn)用房、辦公用房

  這是發(fā)生在上海的一起案例，A公司向B公司租賃了一閑置的車間，用以生產(chǎn)經(jīng)營。2003年5月15日，A公司向B公司發(fā)出一份要求“非典”停業(yè)期間免除所有房租的函，稱為防止“非典”，暫時停業(yè)，要求減免停業(yè)期間的全部房租。后由于A公司欠租賃費，B公司訴至法院。A公司在庭審中抗辯屬于不可抗力，應(yīng)當減免疫情期間的全部房租。最終，法院依據(jù)公平原則扣除了3個月的租金。法官認為：基于我國在2003年春夏季發(fā)生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時企業(yè)防治“非典”的要求而停業(yè)也是公知的事實，因此，根據(jù)公平原則，A公司提出其停業(yè)3個月的租金應(yīng)免除的理由成立。

  為做好此次新冠肺炎防控工作，多地政府出臺了延長春節(jié)假期、推遲企業(yè)復(fù)工時間、倡導(dǎo)居家辦公的措施，受此次疫情爆發(fā)以及政府關(guān)于企業(yè)延遲復(fù)工規(guī)定的影響，企業(yè)無法正常復(fù)工，導(dǎo)致辦公用房、生產(chǎn)用房的使用價值無法實現(xiàn)，對此，承租人可適用公平原則請求減租，但是僅限于政策規(guī)定的延期復(fù)工期間的租金。

住宅用房

  基于目前地方的防控政策來看，房屋的居住功能基本沒有受到影響，承租人一般無權(quán)主張減免租金。但是，如果由于受此次疫情影響，地方政府采取限制外來人員尤其是湖北籍人員的流動，導(dǎo)致承租人不能進入小區(qū)，客觀上造成租賃合同目的不能實現(xiàn)，對于承租人繼續(xù)支付租金有失公平，則在考慮當時所處的客觀環(huán)境，承租人可以依據(jù)公平原則主張減免部分租金。 

  綜上，對于承租人能否主張減免租金，需要具體案件具體分析，在承租人舉證證明因政府采取疫情防控措施導(dǎo)致不能實現(xiàn)租賃合同的目的即實現(xiàn)房屋的使用價格或商業(yè)價值的，承租人可以依據(jù)公平原則要求減免部分租金。（文章來源：內(nèi)蒙古嘉祺律師事務(wù)所）